立足存量发展新阶段 激活住房消费新动力

当前，消费已经成为我国经济增长的主动力和稳定锚，住房则是大宗消费的重要载体和关键支点。近日，国务院正式批复《扩大消费“十五五”规划》（以下简称《规划》），将住房消费纳入扩大消费的顶层设计框架，立足住房存量发展阶段的新特征，从发展逻辑、需求层次和支持手段等维度对扩大住房消费作出系统部署，充分彰显“十五五”时期统筹房地产发展新模式和扩大住房消费的战略导向。

从发展逻辑看，住房消费从“增量拉动”转向“全周期驱动”。过去一段时间，住房消费政策主要聚焦住房交易，特别是新建商品住宅销售方面。此次《规划》不再将住房消费局限于商品房买卖，而是将“家居家电消费”“物业服务”“城中村、危旧房和城镇老旧小区改造”等住房全生命周期消费纳入住房消费范畴。这一逻辑的转变，本质是在适应住房发展存量时代的内在要求。今年上半年，在全国新房和二手房交易总量中，二手房占比提升至50.4%，已经超过新房。存量时代的住房消费不再单纯依赖房地产开发投资和新房销售拉动经济，而是通过存量住房更新改造，挖掘住房全生命周期消费潜力，带动建材、装修、家电家居、物业服务等上下游数十个产业协同发展，培育住房消费新场景和可持续消费增长点。

从需求层次看，精准匹配不同消费群体差异化需求。《规划》提出“优化保障性住房供给，因城施策增加改善性住房供给，规范发展住房租赁市场”，旨在分层优化住房供给，精准施策激活差异化消费潜力。对于刚需群体，一方面要因地制宜优化保障性住房供给，推进住房保障轮候库建设，宜配租则配租、宜配售则配售，在扩大消费中补齐民生短板；另一方面，积极培育和发展住房租赁市场，更好保护租赁双方合法权益，让每个家庭都享有适宜住房条件和美好居住环境，提升住房消费意愿。对于改善性需求群体，扎实推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设，以高品质供给促进新消费需求释放，同时积极落实国家关于生育友好型社会等住房支持措施。

从支持手段看，完善促进住房消费的政策工具。一方面，深化住房公积金制度改革。当前，《住房公积金管理条例》修订已完成公开征求意见，将自住住房不超过一定额度的装修费、支付自住住房物业费纳入可提取住房公积金的情形，支持住房消费支出从“购房”“租房”向“修房”“养房”拓展，用制度工具降低居民住房消费支出压力。另一方面，充分赋予地方调控自主权，支持城市因城施策调整优化政策。在调控措施上，根据本地实际清理消费领域不合理限制措施，满足居民合理购房需求，同时坚决遏制投机炒房；出台住房“以旧换新”“以小换大”支持政策，降低置换交易门槛等。在“好房子”建设方面，在落实国家强制性标准的基础上，地方可结合自身特色，完善标准规范体系，加强规划、金融、财税等方面政策支持；在存量住房方面，提高物业服务质量，健全适老化改造标准，完善居民自主更新激励机制，释放住房消费潜力。

此次《规划》将住房明确定性为“大宗耐用消费品”，着重强调了住房的使用价值，标志着住房进一步向居住属性回归，同时也揭示了住房客观存在的折旧规律与持续产生的维护需要。立足“十五五”开局节点，要准确把握《规划》住房新定位，统筹增量建设和存量改造、市场和保障、租房和购房，持续激活住房全生命周期消费内生动力，稳定消费增长基本盘，以居住消费提质扩容为扩大内需、推进中国式现代化提供坚实支撑。